Het hedendaagse concept 'energieprestatie van een gebouw', hierna 'EPB' genoemd, heeft haar oorsprong vooral te danken aan de toenemende zorg voor het milieu en de energie-impact van de vastgoedsector.

Het Kyoto-protocol en de wens om de uitstoot van broeikasgassen terug te dringen door de algemene energie-efficiëntie te verbeteren, zijn twee zaken die de Europese Unie aangezet hebben om actie te ondernemen tegen de voortdurende groei van de woon- en tertiaire sector, die voor maar liefst 40 % van het totale energieverbruik verantwoordelijk is. Er moest dus een juridisch instrument komen waarmee de EU-lidstaten op hun respectief grondgebied een regelgeving voor een geleidelijke energiebesparing konden invoeren.

Dat juridisch instrument is uiteindelijk de Europese richtlijn 2002/91 van 12 december 2002 geworden. Die richtlijn behandelt 5 fundamentele punten:

1. Beoordeling van de EPB aan de hand van een betrouwbare berekeningsmethode die rekening houdt met allerlei externe factoren (zoals klimaat, zonne-energie, interne energie, de mogelijkheid om hernieuwbare bronnen te gebruiken) en interne factoren (zoals verluchting, productie van warm water, airconditioning, luchtdichtheid);

2. Minimumvereisten die verschillen naargelang het type gebouw (zoals bestemming, grootte, ouderdom van het gebouw);

3. EPB-certificaat en de overdracht van de inhoud van dat certificaat bij de verkoop of verhuur van een gebouw;

4. Regelmatige controle van de verwarmingsketels en airconditioning van de gebouwen;

5. Beoordeling van de verwarmingsinstallaties.

De richtlijn geldt overigens niet voor woningen waarvan de oppervlakte kleiner is dan 50 m², voor tijdelijke constructies, voor gebouwen voor industriële of landbouwdoeleinden of voor gebouwen die gebruikt worden voor religieuze activiteiten. Die tekst moest tegen 4 januari 2006 overgebracht zijn, met een mogelijkheid tot verlenging tot 4 januari 2009, en werd voor een groot deel – maar nog niet in zijn geheel – geïmplementeerd in België. In de tussentijd heeft de Europese Unie een nieuwe richtlijn opgesteld: richtlijn 2010/31 van 19 mei 2010. Ze wil daarmee nieuwe doelen bereiken, waaronder in het bijzonder een energiebesparing van 20 % tegen 2020. De richtlijn plant de opheffing van richtlijn 2002/91 op 1 januari 2012 en voorziet de toepassing van nog meer bindende maatregelen vanaf 2013, 2018 en 2020, afhankelijk van het type gebouw. Openbare gebouwen en nieuwe constructies mogen bijvoorbeeld tegen respectievelijk 31 december 2018 en 31 december 2020 bijna geen energieverbruik meer hebben.

De EPB-regelgeving in België

In België is het rationele energieverbruik een bevoegdheid die door de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming van instellingen op regionaal niveau is doorgevoerd. Dat wil zeggen dat de uitvoering van Europese richtlijnen een exclusieve gewestbevoegdheid is. Daaruit volgt dat elk gewest een andere toepassing van de Europese regelgeving kan opleggen. Het Vlaams Gewest was het eerste dat actie ondernam, en wel door een decreet van 22 december 2006 aan te nemen. Het Waals Gewest heeft via het decreet van 19 april 2007 regels opgelegd en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest via de ordonnantie van 7 juni 2007. Uit die wetteksten vloeiden nadien in elk gewest tal van uitvoeringsbesluiten voort.

Bestaande gebouwen

In Vlaanderen moet iedere eigenaar die een woning wenst te verkopen er sinds 1 november 2008 voor zorgen dat hij een EPB-certificaat aan de koper van die woning bezorgt. Een verhuurder die een woning verhuurt is dan weer sinds 1 januari 2009 verplicht om de inhoud van dat certificaat mee te delen aan de huurder. Het EPB-certificaat is 10 jaar geldig en geeft de energieprestatie van een bepaald gebouw weer. Het wordt opgesteld door een erkend expert. Het certificaat heeft geen enkele bindende waarde en dient uitsluitend om de koper een idee te geven van de 'energiekwaliteit' van het goed. Het spreekt echter voor zich dat de energiecoëfficiënt in het certificaat invloed heeft op de koop- of huurprijs van het gebouw. Wat dat betreft, mogen we niet vergeten te vermelden dat een verhuurder die een goed wil verhuren, in elke advertentie de energieprestatie uit het EPB-certificaat moet opnemen.

In het Waals Gewest is sinds 1 juni 2010 bij de verkoop van een eengezinswoning die na 1 december 1996 gebouwd werd een certificaat vereist. Dat certificaat wordt vanaf 1 januari 2011 verplicht bij iedere verkoop van een eengezinswoning en vanaf 1 juni 2011 bij iedere verkoop en verhuur van elk type woning. De verkoop vindt plaats bij het ondertekenen van de koopovereenkomst. Gebouwen waarvoor de overeenkomst vóór de inwerkingtreding van de regelgeving ondertekend werd, zijn daar dus van vrijgesteld. In Brussel is op dat vlak nog geen enkel uitvoeringsbesluit aangenomen. In principe bestaat er in dat opzicht dus nog geen verplichting, met uitzondering van nieuwe gebouwen die na 2 juli 2008 gebouwd werden en over een certificaat beschikken (zie verderop). Verder heeft geen enkel Gewest al uitvoeringsbesluiten aangenomen voor bestaande niet-woongebouwen.

Nieuwe constructies en renovaties

In elk gewest is iedere renovatie of nieuwe constructie vandaag onderworpen aan een strikte procedure die de procedure voor de afgifte van vergunningen nog verder versterkt. Zo is iemand die een vergunning aanvraagt, verplicht om een beroep te doen op een bouwprofessional (ingenieur of architect), die een speciale opleiding gevolgd heeft en daardoor erkend is en die de EPB-aspecten bij de werken zal opvolgen. Die persoon wordt in het Vlaams Gewest de 'EPB-verslaggever' genoemd, in het Waals Gewest de 'EPB-verantwoordelijke' en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de 'EPB-adviseur'. De aanvrager en de erkende professional dienen bij de verschillende stappen van de werken specifieke documenten voor te leggen om aan te tonen dat het gebouw aan de EPB-eisen voldoet (rekening houdend met de verluchting, de isolatie, de blootstelling aan de zon van het gebouw, de hernieuwbare energiebronnen, ...). Hoe omvangrijker de werken, hoe gedetailleerder die documenten en uit te voeren onderzoeken zijn. Wanneer de EPB-normen gerespecteerd zijn, krijgt elk nieuw gebouw dat bestemd is voor woon-, kantoor- of onderwijsdoeleinden aan het eind van de werken een certificaat. Dat certificaat moet bij verkoop of verhuur van het gebouw meegedeeld of overgedragen worden. In het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt het EPB-certificaat uitgereikt door het bestuur terwijl in het Vlaams Gewest een erkend professional (EPB-verslaggever) het certificaat uitreikt.

Openbare gebouwen

De Europese richtlijn van 12 december 2002 bepaalt dat er in ieder 'openbaar' gebouw met een oppervlakte groter dan 1.000 m² een EPB-certificaat moet ophangen. De gebruikers van die gebouwen moeten dat EPB-certificaat uithangen op plaatsen waar de bezoekers van het gebouw ook effectief komen, zoals in de hal of de ingang. Dit type certificaat is ook 10 jaar geldig maar verschilt van het certificaat uitgereikt bij nieuwe constructies of bestaande gebouwen in die zin dat er geen nadruk gelegd wordt op het voorkomen van het gebouw, maar eerder op het gedrag van de gebruiker van het goed. Het wordt uitgereikt door een erkend persoon. Door het certificaat op te hangen, kan het publiek zich een oordeel vormen over de acties van de overheid voor rationeel energiebeheer. In het Vlaams Gewest geldt deze verplichting sinds 1 januari 2009. In Brussel geeft een besluit van 27 mei 2010 een lijst van de betrokken bestuurslichamen en gebouwen weer. Het besluit bepaalt verder dat de verplichting op 30 juni 2011 of 30 juni 2012, afhankelijk van het type gebouw, in werking moet treden. Het Waals Gewest heeft daarover nog geen uitvoeringsbesluit aangenomen.

Technische installaties

Voor ieder gewest bestaan er verder normen rond de verluchting, verwarming en koeling. Zo moet de eigenaar of uitbater (in het geval er een milieuvergunning bestaat) ervoor zorgen dat de installaties door een erkend persoon gekeurd worden en ze op regelmatige basis door een erkend controleur onderhouden worden. De frequentie en aard van de controles zijn afhankelijk van het vermogen van de installaties. In het Vlaams Gewest geldt die verplichting sinds 1 juni 2007 terwijl ze in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest pas sinds 1 januari 2011 van kracht is. In het Waals Gewest wordt de inwerkingtreding van de verplichting gespreid tussen 29 mei 2009 en 29 mei 2012, afhankelijk van het type installatie.

Vrijwillige procedures

Elk gewest heeft vrijwillige maatregelen getroffen die de inwoners van dat gewest financiële voordelen bieden in de vorm van een premie, subsidie of belastingverlaging. Een inwoner kan bijvoorbeeld op vrijwillige basis een beroep doen op facilitatoren. Dat zijn energiedeskundigen die het gebouw van de inwoner aan een energiedoorlichting onderwerpen. Daarbij kijken ze zowel naar het voorkomen van het gebouw als naar het gedrag van de gebruiker. Indien zo een doorlichting uitgevoerd wordt op initiatief van een natuurlijk persoon, kan die een belastingverlaging aanvragen.

Aansprakelijkheid

Er bestaan verschillende niveaus van aansprakelijkheid en sancties met betrekking tot de EPB. Ze verschillen naargelang de hoedanigheid van de overtreder en het type overtreding. Een eigenaar of verhuurder die geen EPB-certificaat overdraagt of meedeelt wanneer hij zijn gebouw verkoopt of verhuurt, loopt het risico een administratieve boete te krijgen. Ook voor nieuwe constructies en renovaties die de EPB-eisen niet naleven, zijn er administratieve boetes voorzien. Niet alleen voor de bouwheer en de erkende professional, maar ook voor de architect en de ondernemer. De boetes hebben geen limiet en liggen hoger naarmate de kloof tussen de feitelijke situatie en de toepasbare EPB-eisen groter is. De erkende professional stelt zich in dat geval bovendien bloot aan een schorsing of intrekking van zijn erkenning. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest pleegt iemand die bij een renovatie of nieuwe constructie de EPB-verplichtingen niet naleeft, een strafbaar feit. Naast administratieve en strafrechtelijke boetes gelden er voor iedere betrokkene ook gemeenrechtelijke burgerlijke aansprakelijkheden. Zo zal een erkende professional zich verantwoordelijk stellen ten opzichte van de bouwheer wanneer blijkt dat hij zijn verplichtingen rond de EPB-normen niet is nagekomen. Een verkoper of verhuurder die informatie over de 'energiekwaliteit' van zijn goed achterhoudt, kan eveneens volgens de toepasbare regels rond verkoop of verhuur door de koper of huurder aansprakelijk gesteld worden.

Besluit

Wie verkoopt, verhuurt, een huurcontract vernieuwt of in het algemeen een zakelijk recht overdraagt, zal merken dat de energieclassificatie van een gebouw vandaag de dag steeds meer meespeelt. De hoge energieprestatie van een gebouw heeft voor alle actoren van de vastgoedsector gevolgen, te beginnen bij de gebruiker van het gebouw. Een gebruiker met een green building zal zijn energiekosten en gemeenschappelijke kosten immers zien dalen en dankzij bijvoorbeeld beter daglicht of een verbeterde luchtkwaliteit de prestatie van zijn gebouw zien stijgen. Ook voor de aannemer blijven de gevolgen niet uit. De kosten van de nieuwe aanpassingen zullen zijn rentabiliteit in het begin mogelijk inperken, maar aannemers moeten de nodige wijzigingen aanbrengen aan de structuur van het gebouw, de verwarming, verluchting, opwarming, verlichting, ... De aannemer heeft een grote impact op duurzame ontwikkeling. Verder zal de energieprestatie ook invloed uitoefenen op de investeerder. Een goede energieprestatie vermeerdert immers de waarde van zijn gebouw in vergelijking met niet-gecontroleerde gebouwen. Tot slot zouden groene gebouwen of green buildings op middellange termijn van meer return moeten kunnen genieten. De toepassing van de gewestelijke regelgeving zal kortom voor de volledige vastgoedsector aanzienlijke gevolgen met zich brengen.

Helaas brengen die nieuwe verplichtingen ook nieuwe knelpunten met zich, zowel op het vlak van erkenning als op het vlak van af te leveren certificaten. Het feit dat de materie in België op regionaal vlak geregeld wordt, heeft daar zeker mee te maken. We kunnen enkel de raad geven om nu al bepaalde maatregelen voor energiebesparing te nemen, want binnen 10 jaar zijn ze voor ieder gebouw verplicht. Hoewel dure materialen ook een nieuw knelpunt vormen, dragen ze op termijn bij tot een verlaagd verbruik en leveren ze voor de betrokken partijen subsidies op. De nieuwe EPB-verplichtingen bezwaren tot slot ook de transacties en aansprakelijkheid. Er zijn uiteraard ook veel voordelen. De waarde van het goed zal dankzij de kwaliteit van de installaties en de erkende partners die de nodige speciale opleiding genoten hebben, stijgen en zekerder worden. Vanaf nu zal een koper die een gebouw koopt, de energieprestatie van dat gebouw volledig kennen. Zo wordt er niet enkel afgerekend met potentiële gebreken, maar zal er ook minder snel een doorlichting of due diligence moeten gebeuren. De documenten moeten immers verplicht afgeleverd worden. Op termijn zal de kost van het energieverbruik dalen. Mensen die vandaag investeringen doen, plukken daar morgen ongetwijfeld de vruchten van. De optimalisatie van de energieprestatie zorgt tot slot voor lagere beheerskosten. De EPB zal kortom integraal deel gaan uitmaken van de green building van vandaag en morgen.