Situé boulevard Leopold III aux numéros 17, 19 et 21, l’ACP LEO II, ses 110 appartements, son lot de bureaux et sa supérette constitue un des meilleurs exemples qui soit pour illustrer la particularité d’un contrat de performance en copropriété financé par un fonds d’investissement.

Avec ses cinq étages, sa configuration à l’ancienne avec ses trois blocs d’habitations disposant chacun de leur entrée et ses équipements énergétiques successifs qui font ressembler ses salles de chauffe et ses vides techniques à un véritable patchwork, l’ACP LEO II constituait un beau dossier pour permettre à Sophia Management de bien débuter dans le métier du contrat de performance énergétique. Dans un premier temps, l’immeuble a été examiné sous toutes ses coutures par le facilitateur énergie. Tout a été passé au crible: les installations HVAC, mais aussi l’enveloppe du bâtiment, son éclairage, l’isolation, la configuration des communs…

Les deux chaudières en place sont sur-dimensionnées

Côté chauffage, ce sont deux chaudières récentes alimentées au gaz qui délivrent respectivement 660 kW et 510 kW de puissance et qui assurent la production d’eau chaude et de chaleur grâce à trois ballons de 450 litres. La première chaudière est une chaudière à condensation capable de moduler son fonctionnement dans une plage large comprise entre 25 et 100% du rendement maximal, la seconde est pourvue d’un brûleur à air pulsé capable de fonctionner sur deux allures. Comme c’est souvent le cas, les deux installations sont malheureusement très nettement sur-dimensionnées: elles tournent environ 1.030 heures par an alors qu’on peut considérer comme correctement dimensionnée des chaudières qui fonctionneraient entre 1.500 et 2.000 heures par an.

750 mètres de tuyaux d’eau chaude non isolés sur les 900 mètres que compte le bâtiment

Lorsqu’ils ont examiné l’“arrière-boutique” des chaudières, les auditeurs ont également constaté la présence d’un régulateur climatique récent censé piloter une vanne à trois voies. Vérification faite, il est apparu que le servomoteur équipant cette vanne était hors service et que le régulateur climatique avait été mis en position “manuelle”. Il n’y a par conséquent plus de pilote à bord: tout le bâtiment est chauffé à température constante toute la saison de chauffe tant que le circulateur principal fonctionne. En réalité, les seuls investissements consentis qui semblent réellement fonctionnels sont les vannes thermostatiques. On pourrait évidemment aussi s’attarder sur l’éclairage des communs qui est assuré par une myriade d’ampoules à incandescence brûlant pour certaines d’entre elles en permanence, les communs n’étant pas équipés de détecteurs de présence.

1 kWh consommé au robinet nécessite 4 kWh en chaufferie

Une autre grosse aberration mise au jour grâce à l’audit a concerné l’eau chaude sanitaire, et tout particulièrement son transport d’un point à un autre de l’immeuble. L’eau chaude est en effet distribuée dans le bâtiment via une boucle principale qui se subdivise en une multitude de petites boucles (visiblement, une seule par gaine technique). Les tuyauteries constituant la boucle ne sont en outre pratiquement pas isolées thermiquement. Lorsqu’on tient compte de toute la longueur de cette boucle, on en arrive à 750 mètres de conduites non isolées pour 150 mètres qui le sont… Signalons encore la quantité d’énergie consommée pour la production d’eau chaude sanitaire: celle-ci est de 86.934 kWh avec un rendement qui n’excède pas 23 %. En d’autres mots, 1 kWh consommé au robinet nécessite 4 kWh consommés en chaufferie.

Les interventions remises dans leur ordre logique

Sur base des constatations de l’auditeur, une série d’améliorations imaginables ont été pointées. Très concrètement, l’audit nous apprend que l’opération consistant à isoler la toiture permettrait de réaliser un gain énergétique de 330.193 kWh par an. Pour ce faire, l’investissement à consentir serait de 153.000 € pour un gain financier annuel de l’ordre de 13.175 € par an. Concernant les caves et les greniers, les calculs ont fait apparaitre qu’il était possible d’y économiser 110.072 kWh/an grâce à un investissement d’environ 40.000 €. Une opération qui permettrait de situer le temps de retour à un peu plus de neuf ans et qui fixerait l’économie de CO2 émis à quelque 21.545 kilos par an. D’autres aménagements – parfois très légers – à apporter aux systèmes de chauffe peuvent se solder par de très nettes diminutions des consommations énergétiques. C’est également le cas des modifications à apporter aux éléments plus structurels comme le déploiement d’une régulation climatique plus efficace. Une opération plus frappante encore est celle qui consisterait à couper et à isoler hydrauliquement la chaudière n°2. Cette opération simple ne nécessitant qu’un investissement de 600 € verrait son temps de retour ramené à quatre mois!