Spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, Sophia Group a progressivement étendu son activité vers le secteur résidentiel à travers une offre qui l’amène aujourd’hui à proposer un service de tiers-investisseur dans la rénovation énergétique d’immeubles en co-propriété.

Rien qu’en Région Bruxelles Capitale, on compte 30.000 immeubles à appartements, totalisant 282.195 logements. C’est plus de la moitié des logements bruxellois, une proportion qui croît chaque année. Particularité de ces immeubles: une enveloppe du bâti souvent peu performante et des installations collectives de chauffage peu ou mal gérées. Bref, des bâtiments énergivores qui offrent un vaste gisement d’économies d’énergie. Un marché qui intéresse aujourd’hui les acteurs des services énergétiques, à l’image de Sophia Group. Celui-ci propose aujourd’hui aux syndics de co-propriétés un contrat de rénovation thermique de leur immeuble en tiers financement.

Une approche globale

Les projets d’efficacité énergétique dans les co-propriétés ont déjà démontré leur potentiel de rentabilité. Un exemple connu étant celui-ci de La Sauvenière (une centaine d’appartemment) où la société Go4Green a financé et exploite une cogénération à l’huile de colza ainsi qu’un chauffe eau solaire thermique. Les aides publiques à Bruxelles favorisant ce type de technologies renouvelables, le temps de retour de l’opération y est très court: 5 ans. Depuis, Go4Green a multiplié les projets en région Bruxelloise. La différence ici, c’est que Sophia Group entend aborder l’efficacité énergétique globalement, avec un horizon de remboursement plus long, tendant vers les 10 ans. “Nous visons surtout les bâtiments construits dans les années ‘80, qui offrent le plus gros potentiel”, précise Michael Cambron, ESCO Activity Development Manager chez Sophia Group. “Nous visons des projets de rénovation de 200.000 € en moyenne avec un plafond à 400.000 €. Notre démarche nous amène toujours à prendre une copropriété dans son ensemble. A voir dans quelle mesure il est possible de faire quelque chose d’intéressant sur base de l’audit énergétique. C’est sur cette base que l’on va pouvoir décider les mesures qui sont les plus intéressantes à financer, tant du point de vue du rendement financier qu’au niveau des économies d’énergie à long terme. Il s’agit d’arriver avec un pack global d’économies d’énergie réalisées aussi bien au niveau des chaufferies, que de l’isolation ou le recours aux énergies renouvelables. Nous nous profilerons dans les dossiers où les investissements les plus rentables vont venir contrebalancer ceux qui le sont moins. Nous nous inscrivons donc dans une démarche plus large que celle d’un tiers-investisseur qui déciderait de ne privilégier que des panneaux photovoltaïques ou les investissements les plus rentables”. Autre différence: le contrat ne garantit pas une économie de charge immédiate pour le locataire pendant la durée du contrat. “En pratique, nous mettons en place un contrat de chaufferie qui nous amène à gérer la chaufferie et à facturer le kWh à la co-propriété. Cette dernière aura alors à transformer ce poste en une charge locative. Cela lui permettra de ne pas facturer un remboursement d’investissement qui passerait sans doute mal. Ce que nous garantissons, c’est que la facture des consommations ne sera pas plus élevée. Si le locataire paie 100 aujourd’hui, il sera peut-être amené à payer 120 demain à cause de l’augmentation du prix des combustibles, mais nous garantissons qu’ils ne paieront par exemple pas plus que 120. Notre facturation sera donc située autour de 100, 110”.

Un fonds d’investissement

Pour financer ses projets, Sophia Group mise sur la constitution d’un fonds d’investissement. “Nous avons un projet avec une banque avec laquelle nous sommes en passe de signer pour l’octroi de crédit”, précise Michaël Cambron. L’opération devrait se concrétiser dans les semaines qui viennent et portera sur deux millions € qui permettront à Sophia Group de financer ses projets pour les deux prochaines années. “Avec ce montant, nous envisageons de réaliser une dizaine de projets. Mais notre objectif est d’en réaliser 20 en trois ans. Pour y parvenir, il nous faudra lever des capitaux privés à côté de l’emprunt. Pour commencer, nous nous dirigeons vers des investisseurs privés qui sont susceptibles d’être intéressés par ce genre de projet. Plusieurs contacts ont été pris en ce sens. Ensuite, petit à petit, il nous faudra nous orienter vers des investisseurs institutionnels. Les deux ou trois premiers projets seront développés sur fonds propres de manière à démontrer aux investisseurs qu’il est intéressant de se lancer dans cette activité.”