La baisse drastique des consommations énergétiques dans le bâtiment passe par la réhabilitation lourde de l'existant. Le développement des contrats de performance énergétique et du tiers financement apparaissent de plus en plus comme les outils les plus appropriés. Ils visent à garantir des résultats durables et à diminuer le risque financier lié aux investissements. Si le concept est récent en Europe, notre pays fait office de précurseur dans plusieurs domaines. Energymag fait le point sur la question.

L'efficacité énergétique dans les bâtiments, qui représentent 35% (128 millions de bep) de la demande d'énergie primaire en Belgique, constitue l'un des principaux leviers de la lutte contre le changement climatique. Le potentiel d'économies évalué par McKinsey y est gigantesque: 61 millions de bep. Mais il faudrait pour cela consacrer quelque 24 milliards € d'investissement, une somme considérable. Afin d'accélérer le rythme de ces investissements, un nouvel outil se développe: le contrat de performance énergétique et le tiers financement.

Garantir la performance et le financement

Inscrit dans la directive européenne 2006/32/CE du 5 avril 2006 relative aux services énergétiques, le CPE encadre techniquement, financièrement et juridiquement l'offre des prestataires de services énergétiques. Il devrait pouvoir lever deux barrières importantes: la crainte des donneurs d'ordre d'investir sans garantie de résultat et la frilosité des banques et partenaires financiers. Concernant le premier point, l'offre de services énergétiques s'accompagne de plus en plus souvent d'une clause de garantie de performance. Cette approche conditionne le paiement du prestataire au résultat obtenu et non aux moyens mis en œuvre. Elle permet d'accompagner durablement les gestionnaires de bâtiment dans la réduction des consommations tout en limitant le risque financier et technique. Elle a aussi pour autre avantage de "sécuriser" la demande de financement auprès des organismes bancaires. Les exemples les plus fréquents de tels contrats concernent la conduite d'installations de chauffage et la gestion technique globale du bâtiment (lire notre cas d'étude). Le contrat de performance énergétique vient renforcer ce dispositif. La directive européenne 2006/32/CE le définit comme "un accord contractuel entre les bénéficiaires et les fournisseurs autour d'une mesure visant à améliorer l'efficacité énergétique, selon lequel des investissements dans cette mesure seront consentis afin de parvenir à un niveau d'amélioration d'efficacité énergétique contractuellement défini". Autrement dit, la performance énergétique n'est plus une clause du contrat mais le cœur du contrat lui-même. Le CPE fait de l'amélioration de l'efficacité énergétique la seule source de rémunération de la société fournisseur du service. En outre, ils peuvent faire appel au mécanisme du tiers investissement pour tous les coûts, c'est-à-dire pour les coûts de l'investissement en lui-même (dans les services, les livraisons et les travaux) mais également pour les coûts engendrés par les études, la gestion de projets, la maintenance et les coûts financiers (intérêts). En d'autres mots, les CPE associés au tiers financement constituent la solution idéale pour financer le coût total par les économies annuelles et ne présentent que peu de risques dans l'éventualité où les économies réelles seraient inférieures aux économies estimées et convenues contractuellement.

Des contrats globaux

Les contrats CPE sont généralement conclus pour des projets d'économies d'énergie de grande ampleur, comportant plusieurs mesures parallèles, par exemple le remplacement des chaudières et leur régulation, un 'relighting' complet et une adaptation des groupes frigorifiques. Les contrats CPE portent principalement sur des interventions au niveau des installations et de leur exploitation, mais il est également possible de prévoir des interventions au niveau de l'enveloppe du bâtiment, comme l'isolation. Par conséquent, il s'agit typiquement de projets globaux. Dans ce schéma, le partenaire privé identifie et conçoit les projets d'efficacité énergétique, les finance et les réalise. Il peut exploiter ou entretenir tout ou partie des nouvelles installations et se rémunère sur les économies réalisées. Si les objectifs ne sont pas atteints, le prestataire est soumis à une pénalité financière. Les limites du modèle: sans implication forte, de part et d'autre, l'opération risque de tourner court. En outre, seuls aujourd'hui les grands opérateurs sont à même de proposer ces contrats. En revanche, le marché voit émerger de nouveaux acteurs qui devraient stimuler son développement.

Le marché ESCO prêt à décoller

Actuellement, ces contrats sont proposés par des sociétés de services d'efficacité énergétique, dites "ESCO" (Energy Services Companies). Elles sont issues de deux secteurs: celui des sociétés d'exploitation et celui des équipementiers du génie climatique et du génie électrique. Les premières se sont progressivement transformées en opérateurs globaux de gestion, de travaux et de conseil, services qu'elles prennent en charge par le biais de contrats ou de marchés publics. Elles disposent de compétences étendues et d'une expérience qui les positionne avantageusement sur le marché des CPE. En Belgique, ce sont des acteurs comme Axima Services, Dalkia ou Cegelec pour n'en citer que quelques uns. Les équipementiers, de leur côté, ont développé une offre qui va de la fourniture de matériel (leur activité historique) au suivi et à l'exploitation/maintenance en passant par l'investissement. Des entreprises comme Siemens, Johnson Controls et Honeywell sont aujourd'hui déjà très actives. D'autres annoncent leur intention de les rejoindre comme Schneider ou ABB. Un troisième segment pourrait se développer, au sein des grands groupes énergétiques. Au Pays-Bas, par exemple, la filiale Essent Energiediensten de l'électricien Essent compte près de 2.000 collaborateurs actifs dans les services énergétiques aussi bien dans l'industrie que dans le bâtiment. La forte implication d'Essent dans les services énergétiques tient à son actionnariat historique que sont les communes qui font appel à l'électricien pour la réhabilitation de leur patrimoine. Il n'est pas impossible que le groupe envisage à l'avenir ce type de prestations en Belgique également. De plus petites entreprises issues des sociétés de conseils en efficacité énergétique devraient également émerger sur ce marché. On peut citer 3E, Cenergie ou Reus qui affichent aujourd'hui des ambitions sur ce créneau. D'autres acteurs de plus petite taille se spécialisent aussi dans le tiers financement lié une technique, comme le relighting ou la biomasse. Citons Fines ou Green Invest. Enfin, toute une frange de consultants spécialisés dans la matière se développe également. Qu'il s'agisse de l'accompagnement technique (des bureaux d'études) que de l'accompagnement financier ou immobilier, avec des acteurs issus de la programmation immobilière, par exemple. On citera la société AT Osborne qui a encadré les services du patrimoine de l'ULg dans la négociation de son contrat avec Axima Services (lire notre cas d'études).

De nouveaux business modèles

Signalons par ailleurs l'apparition de nouveaux "business modèles" novateurs, liant les services et le financement. A commencer par celui de Dexia, qui depuis deux ans s'investi sur ce créneau. La banque a déjà développé son offre Energy Line axée sur le développement, le financement et l'exploitation d'installations de cogénération ou de solaire photovoltaïque. Mais elle entend à présent élargir son offre à des prestations globales de réhabilitation des bâtiments. Il y a fort à parier aussi que la banque proposera également à l'avenir une offre coordonnée en matière de financement et de développement de bâtiments durables, à l'image de l'initiative initiée aux Pays-Bas par le postier TNT. L'an dernier, celui-ci a signé une convention avec le consortium formé par la Banque Triodos et le développeur immobilier OVG. Par cette convention, TNT intervient en tant que locataire commanditaire, tandis que le consortium assure le développement, la construction, la gestion (immobilière et patrimoniale) et l'entretien des immeubles de bureaux de TNT, soit dix nouveaux bâtiments d'une superficie totale de 70.000 m2. La particularité unique de ce contrat est que le consortium s'engage avec TNT pour garantir que les objectifs de durabilité exigés par celui-ci soient atteints, à savoir une neutralité carbone sur l'ensemble de la vie d'exploitation des bâtiments. Au sein de cette relation, le consortium fournira à TNT les m2 souhaités, énergie comprise, sur base d'un coût locatif contractuel reflétant ainsi le total cost of ownership. C'est une première percée dans ce domaine et même si c'est un cas "extrême" de performance énergétique, il montre que de nouveaux modèles se mettent en place sous l'action de grands opérateurs sensibilitsés aux enjeux climatiques.

Le fédéral en pointe

Le secteur public est le premier concerné par le développement des CPE. Les écoles et les bâtiments administratifs représentent en effet l'essentiel de la consommation d'énergie dans les bâtiments tertiaires (voir encadré). Pour une fois, et contrairement aux idées reçues, notre pays fait dans ce domaine office de précurseur. Du moins le fédéral qui a créé voici quatre ans sa propre ESCO publique, Fedesco. Cette entreprise a pour vocation de réaliser les investissements économiseurs d'énergie dans les bâtiments fédéraux sur base du modèle de tiers investisseur. Si le démarrage s'est fait attendre, Fedesco est passé l'an dernier à la vitesse supérieure, sous l'impulsion de son ministre de tutelle, Paul Magnette. Elle consacrera ainsi 210 millions € dans un plan d'investissement à cinq ans visant à réduire de 22% les émissions de CO2 liés aux bâtiments fédéraux d'ici à 2014. C'est le premier plan d'envergure de ce type en Belgique (lire encadré p 34). Surtout, il ouvre la voie pour l'ensemble des acteurs publics. Car les obstacles sont encore nombreux. La première question tient à l'industrialisation d'un plan dont l'échéancier d'exécution conditionne largement le succès. Ensuite, si le CPE et le tiers financement se prêtent efficacement au secteur public, les lois sur les marchés et les finances publiques constituent encore un carcan qui limite leur développement.

Vers un cadre juridique solide?

De fait, aucun texte législatif régional ou national n'encadre actuellement la notion de contrat de performance énergétique et de tiers financement. Mais la riposte néanmoins s'organise. Fedesco a ainsi mis au point un contrat standard avec annexes, sur la base d'un transfert de connaissances par l'Agence Energétique de Berlin (BEA), la référence par excellence en matière de CPE dans les bâtiments publics en Europe. Ce contrat a été amélioré et adapté au marché belge à l'issue d'une consultation de toutes les sociétés de services énergétiques (ESCO) privées actives en Belgique. Le contrat et la procédure d'adjudication seront soumis à l'approbation de la Régie des Bâtiments, conformément à la Loi relative aux Marchés Publics. Fedesco s'apprête ainsi très prochainement à lancer ses premiers appels d'offre sur le marché. De son côté, la fédération Agoria a élaboré avec plusieurs de ses membres (Siemens, ABB, Honeywell, Schneider et Trieco) une base de contrat CPE adaptée au secteur privé. Ces initiatives permettront de sécuriser progressivement le marché des CPE, avant sans doute une transcription dans une loi. La France qui a inscrit le CPE dans sa loi Grenelle y est occupée, un décret d'application devrait sortir sous peu. Chez nous, des projets de loi CPE ont été soumis au parlement ces derniers temps. La multiplication des projets devrait progressivement mener à l'élaboration d'une législation spécifique.

Principe du CPE

• L'objectif d'un Contrat de performance énergétique (CPE) est de capturer le potentiel d'économies d'énergie, sur un patrimoine immobilier existant, en proposant une réflexion globale d'amélioration des utilisations énergétiques, des équipements, des enveloppes et du mode de gestion.
• Les résultats attendus sont garantis par le prestataire et contribuent à rembourser les investissements nécessaires, partiellement ou en totalité, selon la durée prévisionnelle du contrat.
• Le succès d'un tel contrat passe par une mise en œuvre structurée des différentes phases du projet: expertise, conception, travaux, services d'efficacité énergétique et de financement.
• L'atteinte des résultats doit être assurée par un prestataire qualifié, de manière à sécuriser le projet tant sur l'aspect technique que financier.