La préoccupation grandissante pour l'écologie, et l'impact énergétique du secteur immobilier sont à l'origine du concept contemporain de « Performance Energétique des Bâtiments » (ci-après « PEB »).

En effet, suite au Protocole de Kyoto et à la volonté de réduire des émissions de gaz à effet de serre par l'accroissement de l'efficience énergétique globale, l'Union européenne a décidé de réagir face à l'expansion continue du secteur résidentiel et tertiaire représentant 40% de la consommation finale d'énergie. Il était alors nécessaire de créer un outil juridique à partir duquel les Etats de l'Union implémenteraient sur leur territoire respectif une réglementation permettant d'aboutir à une économie d'énergie progressive au fil des années. 

C'est ainsi que la Directive Européenne 2002/91 du 12 décembre 2002 a vu le jour. Elle porte sur 5 points fondamentaux :

1. Evaluation de la PEB par le biais d'une méthode de calcul fiable tenant compte de différents facteurs extérieurs (climat, gain solaire, gains internes, possibilité d'utilisation de sources renouvelables, ...) et intérieurs (ventilation, production d'eau chaude, climatisation, étanchéité à air ...).
2. Exigences minimales variant selon le type de bâtiment en question (affectation, taille, âge du bâtiment...).
3. Certification de la PEB et transmission du contenu de cette certification en cas de vente ou de location d'un immeuble.
4. Inspection régulière des chaudières et système de climatisation des immeubles.
5. Evaluation des installations de chauffage.

La Directive exclut par ailleurs certains biens de son champ d'application (logements dont la superficie est inférieure à 50m², constructions provisoires, bâtiments à usage industriel ou agricole, lieux de cultes). Ce texte, qui devait être transposé pour le 4 janvier 2006 avec une faculté de prorogation jusqu'au 4 janvier 2009, a été largement – mais pas encore totalement – implémenté en Belgique. Entretemps, l'Union européenne a pris une nouvelle Directive (2010/31) le 19 mai 2010 afin d'atteindre de nouveaux objectifs, dont, notamment, des économies d'énergie de 20 % d'ici à 2020. Cette nouvelle Directive prévoit d'ores et déjà l'abrogation de la Directive de 2002/91 au 1er janvier 2012 ainsi que l'application de mesures largement plus contraignantes à partir de 2013, 2018 et 2020 selon le type de bâtiments. Ainsi, notamment, les bâtiments publics et les nouvelles constructions devront respectivement avoir une consommation énergétique quasiment nulle pour le 31 décembre 2018 et le 31 décembre 2020.

La réglementation PEB en Belgique

En Belgique, l'utilisation rationnelle de l'énergie est une compétence qui a été régionalisée par la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980, ce qui signifie que la transposition des directives européennes en cette matière revient exclusivement aux Régions. Il en résulte une application différenciée de la réglementation européenne en fonction de la Région concernée. La Région flamande a été la première à réagir, en adoptant un décret du 22 décembre 2006. La Région wallonne a légiféré par décret du 19 avril 2007 et la Région de Bruxelles-Capitale par Ordonnance du 7 juin 2007. Ces textes légaux ont ensuite fait l'objet d'un grand nombre d'arrêtés d'exécution dans chacune des régions.

Les bâtiments existants

En Flandre, tout propriétaire d'un immeuble résidentiel doit veiller à transmettre depuis le 1er novembre 2008 un certificat PEB à l'acquéreur en cas de vente d'un immeuble, tandis que le bailleur est tenu de communiquer depuis le 1er janvier 2009 la teneur de ce certificat au preneur en cas de mise en location d'un immeuble. Le certificat PEB est un document d'une validité de 10 années établi par un expert agréé, qui exprime la performance énergétique d'un bâtiment donné. Il n'a aucune valeur contraignante et n'a pour objectif que d'informer l'acquéreur de la qualité « énergétique » de son bien. Il est toutefois évident que le coefficient énergétique repris dans ce document sera déterminant dans l'évaluation par les parties contractantes tant du prix de l'immeuble que du loyer de celui-ci. Notons à cet égard que dans le cas d'une mise en location, le bailleur devra veiller à intégrer dans toute annonce la performance énergétique de son bien telle qu'elle ressort du certificat PEB.

En Région wallonne, un certificat est requis depuis le 1er juin 2010 en cas de vente de maison unifamiliale construite après le 1er décembre 1996, et deviendra obligatoire pour toute vente de maison unifamiliale à partir du 1er janvier 2011 et, enfin, pour tout type de logement tant pour la vente que pour la location à partir du 1er juin 2011. La vente intervient lors de la signature du compromis de vente, de telle manière que les immeubles pour lesquels le compromis est signé avant l'entrée en vigueur de la réglementation ne sont pas soumis à celle-ci.

A Bruxelles, aucun arrêté d'exécution n'a encore été pris en cette matière, de telle manière qu'il n'existe en principe pas d'obligation à cet égard, sous réserve des nouveaux bâtiments construits depuis le 2 juillet 2008 et qui disposent d'un certificat (voir infra). De la même manière, aucune Région n'a encore pris d'arrêté d'exécution pour les immeubles existants de type non-résidentiels.

Les nouvelles constructions et rénovations

Dans chacune des Régions , toute rénovation ou nouvelle construction est aujourd'hui soumise à une procédure stricte, qui vient renforcer la procédure de délivrance de permis. Le demandeur de permis est ainsi tenu de faire appel à un professionnel de la construction (ingénieur ou architecte) qui aura suivi une formation spécifique donnant lieu à un agrément, et qui supervisera les aspects du chantier liés à la PEB. Cette personne est dénommée le "Rapporteur PEB" en Flandre, le "Responsable PEB" en Région wallonne et le "Conseiller PEB" en Région de Bruxelles-Capitale. Des documents spécifiques doivent être introduits par le demandeur et le professionnel agréé lors des différentes étapes du chantier, afin de démontrer que l'immeuble respecte les exigences PEB (prenant en considération la ventilation, l'isolation, l'exposition solaire du bâtiment, les énergies renouvelables ...). Ces documents, ainsi que les études à entreprendre, sont plus ou moins détaillés selon la taille du chantier. Pour les nouveaux bâtiments affectés à l'usage d'habitation, de bureau ou d'enseignement, un certificat sera délivré en fin de travaux pour autant que les normes PEB soient respectées. Ce certificat devra ensuite faire l'objet d'une communication ou d'une transmission en cas de location ou de vente subséquente de l'immeuble. En Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, le certificat PEB est délivré par l'administration tandis qu'il est délivré par le professionnel agréé (rapporteur PEB) en Région flamande. 

Les bâtiments publics

La Directive européenne du 12 décembre 2002 impose l'affichage d'un certificat PEB dans tout bâtiment « public » dont la superficie est supérieure à 1.000m². Les occupants de ces bâtiments devront ainsi afficher un certificat PEB spécifique dans les endroits accessibles au public, comme les halls et les entrées d'immeubles. Ce type de certificat, d'une durée de validité de 10 années également, diffère de celui délivré dans le cadre de nouvelles constructions ou de bâtiments existants puisqu'il ne se focalisera non pas sur l'enveloppe du bâtiment, mais plutôt sur comportement de l'utilisateur du bien. Il est délivré par une personne agréée. L'objectif est de permettre au public d'évaluer le comportement des pouvoirs publics en termes de gestion rationnelle de l'énergie. En Région flamande, cette obligation est d'application depuis le 1er janvier 2009. A Bruxelles, un arrêté du 27 mai 2010 reprend une liste des administrations et immeubles visés et prévoit l'entrée en vigueur de cette obligation au 30 juin 2011 ou au 30 juin 2012 selon le type de bâtiment concerné. La Région wallonne n'a quant à elle pas encore pris d'arrêté d'exécution en cette matière.

Les installations techniques

Il existe également dans chacune des Régions des normes à respecter pour les systèmes de ventilation, de chauffage et de refroidissement. Ainsi, notamment, le propriétaire ou l'exploitant (en cas d'existence d'un permis d'environnement) doit veiller à obtenir une réception des installations par une personne agréée, et à faire effectuer un entretien périodique desdites installations par un contrôleur enregistré. La fréquence et la nature des contrôles dépendront de la puissance des installations. En Région flamande, cette obligation existe depuis le 1er juin 2007, tandis qu'elle sera d'application en Région de Bruxelles-capitale à partir du 1er janvier 2011. En Région wallonne, l'entrée en vigueur de cette obligation est échelonnée entre le 29 mai 2009 et le 29 mai 2012 en fonction du type d'installation.

Les procédures volontaires

Chacune des Régions a mis en place des mesures volontaires permettant de bénéficier d'avantages financiers sous forme de primes, de subsides ou encore de réductions d'impôts. Ainsi notamment, il peut être fait appel à des facilitateurs sur base volontaire, qui vont procéder à un audit énergétique d'un bâtiment donné qui tiendra compte tant de l'enveloppe du bâtiment que du comportement de son utilisateur. Si cet audit est réalisé à l'initiative d'une personne physique, celle-ci pourra solliciter une réduction d'impôt.

Les responsabilités

Il existe différents niveaux de responsabilités et de sanctions en matière de PEB, qui vont dépendre de la qualité du contrevenant ainsi que du type d'infraction. Le propriétaire ou le bailleur qui ne transmet ou ne communique pas de certificat PEB en cas de vente ou de location de son immeuble s'expose ainsi à des amendes administratives. En cas de non respect des exigences PEB dans le cadre des nouvelles constructions et des rénovations, des amendes administratives sont également prévues à l'égard du maître de l'ouvrage, du professionnel agréé, mais également à l'égard de l'architecte et de l'entrepreneur. Les amendes augmentent – sans être plafonnées – en fonction de l'écart entre la situation de fait et les exigences PEB applicables. Le professionnel agréé s'expose en outre dans ce cas à une suspension voire un retrait de son agrément. Enfin, en Région de Bruxelles-capitale, le non-respect des obligations PEB dans le cadre des rénovations et nouvelles constructions a été érigé en infraction pénale. Outre les amendes administratives et pénales, les responsabilités civiles de droit commun trouveront à s'appliquer pour chacun des intervenants. Ainsi, notamment, le professionnel agréé engagera sa responsabilité professionnelle à l'égard du maître de l'ouvrage s'il s'avère qu'il a manqué à ses obligations dans le cadre du respect de normes PEB. Aussi, le vendeur ou le bailleur qui manquera de transmettre des informations relatives à la qualité « énergétique » de son bien pourra voir sa responsabilité mise en cause par l'acquéreur ou le preneur selon les règles applicables en matière de vente et de bail.

En conclusion

Il paraît certain aujourd'hui que la classification énergétique d'un immeuble deviendra un facteur déterminant dans les négociations relatives à une vente, une location ou même lors de la renégociation d'un bail ou de la cession de toute autre droit réel. Cette haute performance énergétique de l'immeuble aura des impacts sur tous les acteurs du secteur immobilier, en commençant par l'utilisateur même de l'immeuble. Au travers de la mise en service d'un green building l'utilisateur bénéficiera d'une réduction des coûts énergétiques et des charges communes en améliorant même la performance de son bâtiment par une meilleure lumière de jour, une meilleure qualité de l'air ... L'impact sur le promoteur sera également inévitable même si au départ les coûts de cette nouvelle adaptation risquent d'engendrer pour lui une faible rentabilité. Mais les promoteurs devront apporter les modifications utiles à la structure de l'immeuble, au chauffage, aux systèmes de ventilation et de réchauffement, à l'éclairage, ... , il s'intéresse de près au développement durable.

La performance énergétique aura aussi un impact sur l'investisseur car la haute performance énergétique donnera plus de valeur à son immeuble que les immeubles non révisés. Finalement les immeubles verts ou green buildings devraient bénéficier d'un return plus élevé à moyen terme. En bref l'application de cette réglementation régionale aura un impact considérable sur tout le secteur immobilier. Mais de nouvelles contraintes apparaissent quant aux nouvelles obligations tant pour l'agrément des uns que pour la certification à délivrer pour les autres, d'autant que la matière est régionalisée en Belgique. Dès aujourd'hui nous ne pouvons que conseiller de prendre déjà certaines dispositions pour se mettre en conformité puisqu'à terme d'ici 10 ans, cela sera obligatoire pour tout nouveau bâtiment Si les matériaux coûteux vont également constituer une nouvelle contrainte, ils vont permettre à terme une consommation moindre et d'obtenir des subsides pour les parties intéressées. Enfin, les transactions et les responsabilités se voient aussi alourdies par cette nouvelle contrainte PEB.

Quant aux avantages, il y en a bien sûr. La valeur du bien lui-même va augmenter et va être plus sûre quant à la qualité des installations et quant aux interlocuteurs agréés grâce à la formation spécifique nécessaire. Un acquéreur achètera en pleine connaissance de cause de la performance énergétique de son bâtiment ce qui évitera non seulement certains vices éventuels mais réduira les audits ou Due Diligence à effectuer puisque les documents seront fournis obligatoirement. Le coût de la consommation énergétique sera à terme revu à la baisse et permettra certainement à ceux qui en feront l'investissement aujourd'hui de mieux le récupérer demain. Et finalement cela permettra un coût de gestion moindre vu l'optimalisation de la performance énergétique. En conclusion, la PEB devient une partie intégrante du green building d'aujourd'hui et de demain.